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空室対策・空き部屋を満室にするには？
東京の空室率30％超え－人気と不人気の明暗－
所有するアパートが空き家になる理由はきわめてシンプル。ニーズの無い場所にニーズの合わない建物だということ。新築に限って言われている話であるが既築でも同じようなことが言える。
それでも新築アパートが増加する傾向にある背景には相続税増税も一つである。加えて金融機関ではアパートローンに力を入れている。
これではますます空室率が上がりつづけ、駅に近い古アパートより徒歩10分のアパートでも借り手がつく構図である。それでも新築アパートでも借り手がつかないことも少なくない。利回りを重視するオーナーは建物の仕様詳細を求めず建設コストを抑えることを重視。結果、利己的な理由だけでニーズに合わない相場よりも高いアパートが出来てしまうことになり競争力の弱い物件となる。さらに建設時に契約した家賃保証やサブリースなどにつけが廻りアパートのオーナーが泣きをみることになる。
新築でも既築アパートでも「競争力をつける」が味方する
立地条件が同じなら築古よりも築浅がいい。駅は遠いより近いがいい。 立地や築年数や装備が同じなら、高い家賃よりも安い家賃がいい。 これまでもこれからも借り手の条件は変わりない。でも、入居者が決まらない物件。 ＜畳をフローリングにとか、バランス釜を給湯器にとかは話の外となるが＞
壁をアクセントクロスにするとかデザインにこだわるなどの手法も、入居者獲得のアピールにはなるが もはや多くの管理会社は積極的に採用している。それでも入居者は決まらない。
過剰設備かと思われるが、単身者でも追い炊き付き、カメラドアホン、洗浄便座、オートロック、 宅配ボックス、収納拡大、などの比較的安価なグレードアップもポイントアップにつながる。 賃料が相場と同じ又は相場より安いなどのお得感があれば早期入居者獲得に貢献する。これらハードアイテムはマストアイテムになりつつある。
単身者はワクワク、ファミリーは子育てがキーワード
ハードアイテムの装備工場は上を見ればきりがない。費用単価をアップしてもやれることはしておきたい。 それでも入らないケースも多々ある。でも何かが足りていない！
バークノアではその足りていない何かを提案し早期入居者を獲得させるノウハウとビックデータを持って 満室経営へのソフト提案プロデュースが大切と考える。
例をあげればルームシェアOK、猫・犬OK、楽器OK、秘密部屋、大収納、DIY改装OK、選べる壁紙、バイクOK、 専用ガレージ、農場、菜園あり、アトリエOK、などだ。
そんなEGEE（エッジ）の効いた 各物件ごとのテーマで入居者募集時に埋もれさせない工夫を管理会社・オーナー様へ提唱しひとつとして 同じ部屋ではなく世界に一つの部屋というこだわりをもって糸口をみつける。
「なんかワクワクする」「子供を持つパパママ目線と子供目線」がキーワードになるかもである。
人気アパートに変えるには ハード＆ソフト戦略
まずは人気物件と同じ土俵に立てるハードの設備に＋ソフト提案をおススメ。
競合に勝つというより、ユーザーニーズと発信する方法を探り具現化する考え方も必要と考える。
待つばかりでは責めていかなければ負の連鎖となる。1室1棟をユーザー目線で見つめ人気の物件に生まれ変わる手法を是非貴方ご自身で体感し、ご確認いただければ幸いです。
バークノアでは豊富な賃貸向きラインナップで満室経営をサポート。
お気軽にご相談ください。
CASE WORKS
空き家・空き地再生活用の案件事例
バークノアでは、施工会社の立場から提案する、空き物件の有効利用や再生活用をお手伝いをしております。テナントや借り手のニーズを物件の立地・将来性・リーシングなど再考、検討し最適なコストで収益に見合う着地点を提案することが得意です。時代背景を的確にみつめ、物件の新たなシナリオ創りも大切にしています
建替えか？改修すべきか悩む家
建築後30年 軽量鉄骨造2階建て
1DK2世帯 入居率50％
60％／200％ 第1種住居地域－準防止
接道42条2項道路 満室時年収132万
高台に建つ築古のアパート。昭和の香りがする随所に痛みが目立つ物件だった。
オーナーからの依頼は新築希望。解体費＋地盤改良工事＋深基礎工事などで予算以上の金額にためらいが生じた。
少ない投資で収益が見込める物件にならないだろうか？
幸いにも軽量鉄骨はしっかりしていたのでワンルーム４世帯のリノベーションを提案。
内外装工事＋ライフライン全交換。階段の位置を変えて新築アパート同様となった。
４世帯の部屋は全室すべて異なる仕上げ。外観はプロヴァンス風を意識してみた。
ブロック塀も補強を兼ねて塗り壁にアレンジ。
周囲に古アパートが連立する中で際立つ人気物件となった。
敷地面積：65.58㎡ 延べ床面積：61.82㎡ 各戸面積：15.45㎡
【旗ざお敷地】再建築不可物件
建築後50年 在来木造2階建て
60％／200％ 第1住居地域－準防火
接道 幅員1.7Mの私道
２階が共同住宅１階がオーナーの住居の物件。
長期間空き家であることで内装は痛みが目立ち住める状況ではなかった。
立地条件では2駅徒歩7分圏内であること。主要ターミナル駅まで1駅であるなどの背景から、共用設備がシンプルで施工費が安価のシェアハウスへのリノベーションが収益性が妥当と判断。
しかしさすが築50年。スムーズに事が進むわけではなかった……。
解体後、構造躯体を計測すると南方向に5cmの傾きと梁が割れていることが判明。予定していたプランを再検討し床の水平化と耐震補強工事を加えることに。元々2階部がアパートであったため水廻りを減らし1階部に集約させた。シャワー室トイレ洗面洗濯を各2基づつ配備。広々としたLDKは留学生の交流の場となり日本家屋の情緒を残すことで留学生に日本の面影を味わえるモダンレトロで人気のシェアハウスへと生まれ変わった。
【事務所だった部屋】2分化して賃貸住宅に貸せないか
建築後30年 RC造4階建ての3階部分
JR線代々木駅の徒歩圏。古くからアパレル業界の聖地である。
70年代は事務所として人気だったエリアも近年では激減している。
オーナーの要望ではフロアを2分割してそれぞれを賃貸住宅にしたいという。
しかしそれには多くの障害があった。ドア・トイレ・フロ・キッチンなどをそれぞれ増やすこと。
当然であるがガス・電気・水道などの新設も必要である。建物へ負担負荷をかけずに予算コストを抑えて要望に応えることができるかどうかが最重要課題であった。
想定していたとおり難しい問題に直面した。
特にインフラ整備がネックであったが、パイプシャフトを拡大化することでどうにか施工できそうな目途がたった。
心配だった水道も、受水槽式からブースターポンプへの変更が済んでいたため水圧の低下も招くことなく使用することができた。内装工事は二部屋とも異なるカラーのモダンデザインを施し無事2分化が出来た。家賃収入も以前の事務所の1.5倍の賃料が設定でき引き渡し後１ヶ月以内で満室となり今なお安定した経営状態となっている。
物件名：サニー千駄ヶ谷
延べ床面積：201号室 44.87㎡ 203号室 34.6㎡
賃貸住戸9室とシェアハウス21室新棟ならどちらが収益性が高いか？
東武練馬駅徒歩5分の商店街沿いの土地。
大手デベロッパーの提案は3階建て1LDK住戸9室
弊社の提案はシェアハウスなら21室。計算するまでもなく入居者変動による収益リスクは有利となる。水廻りの共有設備ですませることで設備投資を抑えることで建築予算はいたってリーズナブル。むしろ集客活動や運営管理といったリーシングが鍵となる。弊社では実績と安定した入居者管理が定評のある管理会社との提携で、オーナー様から質の高さをご評価いただいております。
結果はシェアハウス21室の収益の高さが決め手。
物件名：フラットシェア東武練馬キャンバス
延べ床面積：237.57㎡
主要構造：軽量鉄骨造3階建て 陸屋根
LDK12帖 個室21室 床面積平均7㎡
シャワー室4 トイレ5 洗面台4 洗濯機4
