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マンション大規模修繕工事

大切な建物を末永く持たせる秘訣は?

人生100年、マンションも100

マンション高齢化への対応

高齢化と聞くと年金問題や人口減少などネガティブなイメージと捉えられがちですが、そんなことはなく、えっあの人そんな年齢なのというほどに見えない方が実は結構なお歳ということがあります。
実際に内閣府の統計では2010年の平均寿命は男性79.6歳、女性86.3歳で、これが2050年には90歳を超えると試算されています。
人生100年時代はすぐそこまで来ているのです。
当然まだまだ働ける世代が増えるという事は、それにともなって住まいも必要になります。
地方や相続での空き家問題も顕著になっていますが、人が住まない物件は徐々に風化・劣化し、せっかくの資産も台無しになってしまいます。
そこで都会の駅周辺、いわゆるベッドタウン等ではタワーマンションの建築ラッシュもあり、2007年から2017年までの間に首都圏では341棟ものタワーマンションが建てられたのです。2000年前後に始まったこのタワマンブームですが、実はすでに20年を過ぎていることから修繕ラッシュに見舞われることになるのです。一時期の中国人による買い漁りも記憶に新しいところです。

・CASE01 サニーハウスヒロキ

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練馬区集合住宅 構造:RC造、地上4階建て住戸数13戸
練馬区の桜台駅近くにあるこちらのマンションは地上4階建て、総戸数13戸のマンションで1Fにはオーナーが経営する酒屋があります。
1979年の2月に建てられ、2022年現在で築44年となります。
弊社による大規模修繕は2016年に行われました。
この際には各部屋の状況を確認、窓枠、配管から建物全体の外壁の傷みなどを確認し修繕。
防水には陸屋根、各ベランダの塗装作業を行います。
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・CASE02 豊玉22番館

こちらも同じく練馬区にあるマンション。
1989年の1月に建てられ2022年現在で築34年になります。
前述のマンションに比べると築年数がやや浅い為に修繕個所はそれほどあるのか?という疑問もありますが、タイルの下地部分には剥離が目立ち、また数か所の剝落も見受けられます。
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12年の周期とは?

国土交通省のガイドラインによると「外壁塗装などの『建物』に関する工事は12年目を目安に行う」と表記されています。
これにより分譲マンション等の長期修繕計画は12年周期で大規模修繕を行うことが現在の一般的な修繕周期とされています。
しかし現在の建築資材や工法の進化によって、目にする部分にそれほどの劣化など見られないでしょう。
ところが工法や資材が進化しているのと同様に、気候変動や地震の増加なども日本では顕著になっています。
酸性雨による劣化はコンクリートの侵食を招き、放っておくと内部の鉄筋を腐食させてしまいます。
壁のタイルに開いたヒビからはタイルを浮かせ、落下などの事故へと繋がりかねません。
東日本大震災のときに起きた九段会館の事故は繰り返してはならないのです。

・CASE03 赤城マンション

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こちらのマンションの築年月は1967年の3月、建ってから既に半世紀を過ぎています。
1967年は前年度の地方住宅供給公社法施行によって各所で団地の建設が盛んになった年です。
当時から既にRC造の団地は多く、より強い構造のPC造による建築物もあり非常に頑強は造りとなっていてメンテナンスさえ怠らなければそれこそ100年住んでも大丈夫なものです。
ところが、メンテナンスを怠るとやはり目立つのは錆による腐食から、内部の爆裂現象(ポップアウト)等があり当然、マンションでもそれは起こりえます。
当マンションのオーナー様からは初めての大規模修繕という事で、様々な懸念事項を承りました。
・目視調査と打診調査
実際にマンションの目視と打診調査では意外にも外壁タイルに浮きなどの少ないことに驚きました。建築された当時の職人さんの腕の良さを目の当たりに感じました。
しかしながらやはり長年に渡る風雨や太陽の強い日差しにさらされていた建物ですのでその外壁にあたるコンクリート面では塗膜防水機能が失われた状態が長く鉄筋が錆て壁を破壊させてしまうポップアウトや欠損箇所が大変多く見つかりました。
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左の写真では窓の手すりを支える部分のタイルがはがれてしまっています。
これらは放っておくと手すり自体が落下し通りを歩く人に当たり大怪我などの事故に繋がる可能性があります。大変危険ですので直ぐにでも修繕をすべき箇所です。
人の手を支える手すりなどは住んでる人も歩く人も、共に命の危機に関わる部位ですので、慎重に点検させていただきました。
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50年前の外壁タイルを活かしつつ、ブルーグリーンの塗装で50年代の工場風の建物を再現しました。
まるで現代に蘇ったブルックリンです。

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外壁タイルも清掃によって長年の汚れもスッキリと綺麗に!

当社のマンション大規模修繕工事に於ける強み

大規模修繕の基本は建物の安全と資産価値の維持にあります。今後何年、何十年とそこに人々が住み生活をする拠点を、安全にそして年数を経てこそ輝く価値の創造にあります。そのため、目視調査、施工前のお打ち合わせでは改修点についても何点かご提案を差し上げることがあります。もちろん、修繕だけでも問題はなく継続して生活する事は可能でしょう。
しかし住み続けていく上で居住者が高齢となり、階段が辛い、バリアフリーにしたい等のご要望も少なくありません。
エントランスにスローブを設置したいという改修は大規模修繕のときに合わせて行うのも、費用対効果としては非常に良い選択肢となります。
また、大規模修繕工事には防水工事、壁塗装工事、鉄筋溶接、それらをコントルールし工期内に終わらせるという大前提があります。
様々な業者が入りますので全ての工期を把握し、時に天候に左右される場合も考慮して工期内にしっかりと終わらせる事も経験豊富な当社だからこそ出来るものです。

・CASE4 第2ハトリコーポ

北区にあるこちらのマンションは、目の前が幹線通りで歩行者も多く歩行者の安全には十分な配慮をしなければならない現場になります。
築年数は1977年9月になり、2022年現在で45年の歳月となります。
総戸数は12戸の標準的なマンションです。
通り沿いのマンションということで1階には飲食のテナントが入っています。
オフホワイトで配色されたファサード、煉瓦色のモザイクタイルを組み合わせた外観の特色を壊さないように配管類の塗装を丁寧に仕上げて行きます。
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